Cамые важные изменения порядка госрегистрации недвижимости в 2017 году

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — закон).

Закон объединил правоотношения, возникающие в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество, и правоотношения, возникающий в связи с кадастровой деятельностью.

Нормы Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О кадастровой деятельности» о государственной регистрация недвижимости и государственного кадастрового учета со дня вступления в силу нового закона не действуют, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки.

Самые важные изменения вступившие в силу в 2017 году:

  • Сформирован новый реестр недвижимости.

  • Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются.

  • Установлен единый орган, осуществляющий госрегистрацию, и органы осуществляющие прием и выдачу документов.

  • Случаи когда регистрация прав и кадастровый учет объектов проводятся одновременно и случае когда осуществляется только регистрация прав либо кадастровый учет.

  • Изменения в правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав.

  • Юридические лица могут не предоставлять учредительные документы.

  • Госорган может отказать в приеме документов, но только в одном случае.

  • Уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения.

  • Новые сроки кадастрового учета и госрегистрации прав — сроки уменьшены

  • Увеличен перечень оснований приостановления кадастрового учета и госрегистрации

  • Новые сроки приостанавления учёта и госрегистрации

  • Изменение сведений кадастрового учёта и госрегистрации без участия правообладателя

  • Распределена ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации между Росреестром и госрегистратором.

Сформирован новый реестр недвижимости

Cведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и Едином государственном реестре прав (ЕГРП) объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

ЕГРН ведётся в электронном виде, за исключением реестровых дел. В которых на бумажном носителе хранятся оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах госвласти, органах местного самоуправления и архивах.

Уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются

Машино-места теперь должны учитываться и регистрироваться как самостоятельные объекты недвижимости.

До вступления в силу закона, право собственности на машино место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на здание или помещение.

Теперь собственник зарегистрированного машино‑места может зарегистрировать право собственности на него путём выделения доли в натуре.

Уточнен порядок учёта и госрегистрация права в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса (статья 46 закона). Теперь зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учета и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.

Установлен единый орган, осуществляющий госрегистрацию, и органы осуществляющие прием и выдачу документов

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нём осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Таким уполномоченным Правительством органом является Росреестр и его территориальные органы.

Случаи когда регистрация прав и кадастровый учет объектов проводятся одновременно и случае когда осуществляется только регистрация прав либо кадастровый учет

По-прежнему зарегистрировать права на объекты недвижимости невозможно, если они не учтены в кадастре недвижимости.

После вступления в силу закона, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и госрегистрация прав должны осуществляться одновременно. Также законом предусмотрены ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной госрегистрации и наоборот.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:

  1. созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных законом, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной госрегистрации прав;

  2. образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных законом, когда кадастровый учет проводится без одновременной госрегистрации прав;

  3. прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;

  4. образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного законом.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

  1. возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, связанного с атомной энергетикой и ядерным оружием;

  2. возникновением права на образованный земельный участок, образуемый на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нём объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд; земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

  3. прекращением прав на объект недвижимости, за исключением случаев, связанных с прекращением существования объекта недвижимости);

  4. переходом права на объект недвижимости;

  5. подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

  6. подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

  7. ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется:

  1. в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, связанного с атомной энергетикой и ядерным оружием;

  2. в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;

  3. в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в ЕГРН;

  4. в отношении всех помещений и машино‑мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН;

  5. в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир;

  6. в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости;

  7. в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства;

  8. в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нём объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

  9. в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

  10. в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

  11. в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.

Изменения в правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и госрегистрации прав.

В новом Законе установлен список лиц, по заявлениям которых должны учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них.

Кто может подавать заявления зависит от необходимости одновременного или раздельного кадастрового учёта и регистрации прав.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно учет и регистрация прав осуществляются по заявлению:

  1. собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, при учете и регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;

  2. лица, которому выдано разрешение на создание искусственного земельного участка либо иной документ, предусмотренный Федеральным законом об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах при учете и регистрации прав на созданный искусственный земельный участок;

  3. собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, при учете и регистрации прав на образованные объекты недвижимости;

  4. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, при учете и регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН;

  5. собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, при учете и (или) регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения;

  6. кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;

  7. иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению:

  1. представленному уполномоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей деятельность, связанную с атомной энергии и ядерным оружием, при учете созданного объекта недвижимости;

  2. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН;

  3. собственника объекта недвижимости или лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, при учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничение или обременение возникают независимо от момента их государственной регистрации в ЕГРН;

  4. собственника объекта недвижимости при учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости;

  5. кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;

  6. иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

  1. лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

  2. правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, при регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено законом;

  3. сторон договора при регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено законом;

  4. правообладателя объекта недвижимости при подтверждении права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в силу федерального закона;

  5. нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г. № 4462‑1 при регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

  6. иного лица в установленных законом случаях.

Заявление о кадастровом учете и (или) госрегистрации можно представить:

  • в бумажном виде лично в Росреестр, в Кадастровую палату, через МФЦ, при выездном приеме или по почте, но только в Росреестр;

  • в электронной форме через единый портал госуслуг или сайт Росреестра.

При личном обращении, за исключением выездного приема, место подачи заявления не зависит от места нахождения объекта недвижимости. По новому закону можно обратиться, в том числе направить документы почтой, в любое подразделение Росреестра, Кадастровую палату или подать документы лично через любой МФЦ.

Юридические лица могут не предоставлять учредительные документы

По новому закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица, обратившегося с заявлением об учёту и (или) госрегистрации. Сведения об учредительных документов Росреестр получает из ФНС в рамках межведомственного взаимодействия.

Юридическое лицо вправе подать такие документы по собственной инициативе.

Госорган может отказать в приеме документов, но только в одном случае

В случае представления заявления о учете и (или) регистрации прав на бумажном носителе посредством личного обращения в их приеме должно быть отказано непосредственно в момент представления таких заявления и документов, если не установлена личность заявителя, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность, или лицо, представляющее заявление, отказалось предъявить документ, удостоверяющий его личность.

Ранее отказ в приеме документов в Законе о кадастре недвижимости не был предусмотрен, а в Законе о госрегистрации прав на недвижимость был прямо запрещен.

Уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения

В новом законе уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения.

Госорган обязан возвратить заявление о учёте и (или) регистрации прав без рассмотрения, если:

  1. заявление и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в формате, не соответствующем установленному формату;

  2. заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, а также имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

  3. заявление о учёте и (или) регистрации прав не подписано заявителем;

Как и ранее предусмотрен возврат если:

  1. информация об уплате государственной пошлины за регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем;

  2. в ЕГРН содержится отметка о невозможности регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости или его законного представителя и заявление на регистрацию прав представлено иным лицом.

    Законом предусмотрено исключение, в связи с применением Федеральный закон от 01.07.2017 № 141‑ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве», заявление для осуществления учета и регистрации прав обязан направить уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в случае заключения договора, который предусматривает переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда города Москвы.

Новые сроки кадастрового учета и госрегистрации прав — сроки уменьшены

По новому закону общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.

Государственная регистрация прав осуществляются в течение:

  • 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром;

  • 9 рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ.

Государственный кадастровый учет осуществляется в течение:

  • 5 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром;

  • 7 рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ.

Одновременный государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение:

  • 10 рабочих дней с даты приема заявления на учёт и регистрации прав Росреестром;

  • 12 рабочих дней с даты заявления на учёт и регистрации прав в МФЦ.

Установлены сроки осуществления действий на основании судебных актов и иных актов госорганов:

  • 5 рабочих дней с даты поступления в Росреестр вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;

  • 3 три рабочих дня с даты поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно‑процессуальным законодательством либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Установлены сроки осуществления действий на основании нотариально удостоверенной сделки или свидетельств о праве на наследство:

  • 3 рабочих дня с даты приема или поступления в Росреестр заявления на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов

  • 1 рабочего дня следующего за днём поступления таких заявлений и документов в электронной форме;

  • 5 рабочих дней с даты приема в МФЦ заявления на осуществление государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Новым установлены сроки регистрации ипотеки:

  • 5 рабочих дней с даты приема или поступления в Росреетр заявления на регистрации ипотеки жилого помещения;

  • 7 рабочих дней с даты в МФЦ заявления на регистрации ипотеки жилого помещения;

  • в законе прямо не установлен срок регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений или машино‑мест соответственно такая регистрация осуществляется в общие срок установленные в законе — 7 дней при подаче заявления в Росреестр, и 9 дней при подаче заявления в МФЦ;

  • также для регистрации ипотеки на на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально заверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона действуют сроки для нотариально удостоверенных договоров — 3 дня при поступлении документов в бумажной форме и 1 рабочий день при поступлении документов в электронной форме.

Увеличен перечень оснований приостановления кадастрового учета и госрегистрации

В статье 26 закона содержится всех оснований, по которым кадастровый учет и госрегистрация могут быть приостановлены. Этот список значительно увеличен по-сравнению с предыдущим законом, теперь он содержит 55 оснований.

Теперь основания приостановления более конкретизированы в целях определения пределов проведения правовой экспертизы, госорган теперь осуществляет только проверку на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав.

Если в течение установленного срока приостановления причины, послужившие основанием для приостановления не устранены в проведении учета и (или) регистрации должны быть отказано.

Новые сроки приостановления учёта и госрегистрации

В новом законе установлены более продолжительные сроки приостановления регистрации, срок приостановления кадастрового учета не изменены.

Законом предусмотрены следующие сроки приостановления учёта и госрегистрации:

  • 3 месяца по решению регистратора, за исключением отдельных оснований, для которых законом предусмотрены иные сроки приостановления;

  • 6 месяцев по инициативе заявителя. Приостановление по инициативе заявителя возможно только один раз.

Изменение сведений кадастрового учёта и госрегистрации без участия правообладателя

Новый закон предусматривает внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН не только на основании заявлений собственников, но и в порядке межведомственного взаимодействия.

Особенностью внесения таких изменений в сведения в ЕГРН, является то, что такие действия осуществляются без участия правообладателя объекта недвижимости.

Случаи когда обязанность направлять необходимые для учёта и регистрации документы в таком порядке установленная для органов власти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов, могут быть следующие:

  • органы власти и органы местного самоуправления должны направить документы, если ими принято решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;

  • ФМС России направляет информацию об изменении сведений о физическом лице;

  • ФНС России направляет информацию об изменении сведений об организациях и индивидуальных предпринимателях;

  • суды или уполномоченные органы, наложившие арест направляют заверенную копию соответствующего акта;

  • нотариусы направляют сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Росреетр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях в порядке, установленном органом нормативно‑правового регулирования.

В уведомлений о внесении в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия указываются реквизиты заявления, фамилия, имя, отчество (при наличии) либо наименование правообладателя, адрес правообладателя, кадастровый номер и описание объекта недвижимости, дата направления уведомления, содержание внесенных изменений и реквизиты документа — основания.

Уведомления направляются органом регистрации прав правообладателю (правообладателям) объекта недвижимости одним из следующих способов:

  1. посредством направления ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, по адресу электронной почты, содержащемуся в ЕГРН;

  2. посредством направления документа на бумажном носителе почтовым отправлением по адресу, содержащемуся в ЕГРН, при отсутствии в ЕГРН сведений об адресе электронной почты правообладателя.

Распределена ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и регистрации между Росреестром и госрегистратором

Государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.

Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.

Статья отредактирована 20.07.2017 г.